Antes de iniciar la obra

Antes de iniciar la construcción se debe contar con los planos arquitectónicos, proyecto estructural, así como la documentación necesaria para tramitar la licencia de construcción. Normalmente se requieren copias de la escritura del terreno, recibo del predial al corriente, contrato de agua potable, identificacion oficial, los planos del proyecto así como haber contratado los servicios de un D.R.O. registrado ante el ayuntamiento que cumplirá la función de avalar que el proyecto cumple con la reglamentación vigente, hará visitas para comprobar que la obra se construya conforme a los planos autorizados y llenara la bitácora de obra. Es importante asegurarse de haberle contratado las visitas y el llenado de bitácora. Pues hay un vicio en el área donde algunos peritos (D.R.O.) soló firman y no realizan las visitas ni llenan bitácoras generando multas importantes.

Una vez que se tiene la licencia de construcción hay que contratar los servicios de administración y/o construcción  de obra ya sea arquitecto o ingeniero. Tendrá la obligación de administrar los recursos del dueño de la obra. 

Teniendo el equipo de construcción (albañiles) deberá registrarse la obra ante el IMSS para lo cual normalmente se da de alta el dueño como patrón ya que este es quien tiene la obligación y responsabilidad de hacerlo por lo que en el caso de contratar una constructora por precio determinado, hay que exigir los comprobantes del pago ante el IMSS así como la factura original de los trabajos contratados.

Existen dos modalidades para llevar a cabo la obra:

1. Por Administración. El profesional de la construcción ya sea Arquitecto o Ingeniero Civil. Estiman el costo aproximado de obra y pactan un porcentaje de honorarios sobre los gastos realizados que va desde el 8 al 20% dependiendo del tipo de obra, la ubicación, calidad de obra y la complejidad.

Las ventaja principal de esta manera de trabajo es la flexibilidad ya que permite hacer cambios sin necesidad de hacer nuevos contratos.

Otra ventaja importante es que como el riesgo para el construcción en cuanto a los imprevistos es nulo, los costos no consideran el porcentaje por este rubro que normalmente se carga en un contrato a precio determinado (3-10% de ahorro)

La desventaja es que como no hay un precio pactado el precio final es variable aunque hay profesionales que son muy precisos en su estimado.

2. Por precio determinado fijo. En este modo de trabajo el profesional efectúa un análisis de costos muy detallado, así como un programa de obra y se compromete a cumplirlo bajo contrato. Este precio  incluye todo.

La mayor ventaja es para las personas que requieren un precio y tiempo exacto para ejecutar la obra y no requieren hacer cambios sobre la marcha como cambió de materiales, calidades,etc. Ya que en ese caso se debe realizar un contrato complementario de los trabajos y cambios no incluidos.

Las desventajas son la rigidez para realizar cambios y el mayor costo derivado de hacer un análisis de costos exhaustivos, mayor control de obra y de aumentos para protección del contratista de cambios de precios en material e imprevistos.

¿Como elegir entonces la modalidad?

Si se requiere asegurar el precio y tiempo a costa de un mayor precio se elegiría por contrato a precio determinado

Si no se tiene presión de tiempo, desea participar en la elección de acabados, posibilidad de realizar cambios sobre la marcha. Entonces la elección deberá ser por Administración

En ambos casos es fundamental haber comprobado que el profesional de que se trate tengo experiencia y de preferencia visitar obras ejecutadas y así evitar problemas futuros.

En la próxima entrega hablare de el proceso de construcción.

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